Umowa najmu mieszkania w czasach inflacji – o czym pamiętać?

Rok 2021 przypomniał nam dobitnie, że niska inflacja wynosząca mniej niż 2% – 3% nie jest stanem, który może utrzymywać się już zawsze. Natomiast 2022 r. zszokował zarówno konsumentów, jak i przedsiębiorców odczytami inflacji na poziomie kilkunastu procent (rok do roku). Taka sytuacja wymusiła reakcję różnych rynków. Rynek najmu mieszkań nie stanowi tutaj wyjątku. Podwyżki widoczne na nim wynikają również z dodatkowego popytu, jaki spowodowało pojawienie się uchodźców z Ukrainy. Właściciele mieszkań w obecnej sytuacji oczywiście mają prawo podnosić czynsze. Postanowiliśmy wyjaśnić, jak dobra umowa najmu mieszkania może zabezpieczyć interesy wynajmujących w kontekście podwyżek czynszu.

Pomimo inflacji nadal obowiązuje ochrona lokatorów…

Wysoki poziom inflacji oczywiście nie zwalnia właścicieli mieszkań na wynajem z obowiązku przestrzegania przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. Wspomniana ustawa w kontekście podwyżek czynszu jest dość restrykcyjna, jeżeli strony umowy wybrały tradycyjny wariant najmu mieszkania (tzn. inny niż najem okazjonalny oraz instytucjonalny). Co więcej, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów dotyczące podwyżek czynszu w ramach tradycyjnego najmu mają charakter jednostronnie bezwzględnie obowiązujący. Oznacza to, że powinny być one stosowane nawet jeśli umowa najmu mieszkania wprowadziła inne zasady – bardziej korzystne dla właściciela mieszkania niż regulacje ustawowe.

Warto wiedzieć, że ustawa o ochronie praw lokatorów w ramach tradycyjnego najmu przewiduje następujące zasady podnoszenia czynszu:

• pisemne wypowiedzenie wysokości czynszu powinno zostać dokonane z terminem wynoszącym co najmniej 3 miesiące

• podwyżka czynszu może nastąpić co 6 miesięcy lub rzadziej jeśli umowa najmu mieszkania wprowadziła zasady bardziej korzystne dla najemcy

• uzasadnienia wymaga podwyżka, na skutek której roczny czynsz przekroczy 3% wartości odtworzeniowej mieszkania oraz podwyżka następująca z wyższego poziomu niż 3% wartości odtworzeniowej

• odpowiedniego uzasadnienia (koniecznością osiągnięcia godziwego zysku lub zwrotem nakładów) nie wymaga podwyżka na poziomie ubiegłorocznej inflacji

• na żądanie najemcy, pisemne uzasadnienie podwyżki wraz z jej kalkulacją powinno zostać przedstawione przez właściciela mieszkania w ciągu 14 dni (pod rygorem nieważności zmiany czynszu)

• najemca może zakwestionować podwyżkę czynszu, który w takiej sytuacji zostanie „zamrożony” aż do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy przed sądem

Wymienione powyżej reguły zmiany czynszu i opłat zależnych od właściciela lokalu na pewno nie są optymalne z punktu widzenia wynajmującego. Na całe szczęście, istnieje alternatywa w postaci najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. Poniżej wyjaśniamy, jak umowa najmu mieszkania w wariancie okazjonalnym oraz instytucjonalnym reguluje kwestię podnoszenia czynszu.

Najem okazjonalny jest bardziej dogodny dla właściciela

Trzeba mieć świadomość, że najem okazjonalny oraz instytucjonalny zyskuje popularność nie tylko ze względu na uproszczony sposób eksmisji. Drugim powodem takiej sytuacji jest brak uciążliwych przepisów, które ograniczają skalę oraz częstotliwość podwyżek czynszu i opłat zależnych od właściciela mieszkania. Ustawodawca uznał, że umowa najmu mieszkania w wariancie okazjonalnym oraz instytucjonalnym może swobodnie ustalać zasady podnoszenia czynszu (np. w oparciu o poziom inflacji z poprzedniego kwartału). Taka swoboda jest naturalnie dużo lepszym rozwiązaniem z punktu widzenia właściciela mieszkania – zwłaszcza w warunkach wysokiej inflacji. Wynajmujący musi jednak unikać rozwiązań, które mogłyby zostać uznane przez sąd za wyzysk lub naruszenie zasad współżycia społecznego.

Umowa najmu mieszkania powinna być zweryfikowana…

Pomimo swobody w zakresie podwyżek czynszu, jaką wprowadzają przepisy dotyczące najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego, umowa najmu mieszkania zawsze musi być dobrze zweryfikowana przez eksperta prawnego. Chodzi nie tylko o konieczną weryfikację pod kątem klauzul określających przyszły poziom czynszu. Warto zdawać sobie sprawę, że niektóre błędy przy sporządzaniu umowy najmu okazjonalnego mogą skutkować przekształceniem stosunku prawnego w zwykły najem.